Cạm bẫy sau ánh hào quang đãng

Mức lãi cam kết cho người dùng tối thiểu 10 - 15%/năm (cố định trong 10 năm) của một vài công trình bất động sản nghỉ ngơi, căn hộ - khách sạn (condotel) đang thu hút sự niềm nở của giới trung lưu thành phố. Dường như giá trị đầu tư được bảo đảm bằng bất động sản, không ít người siêu lòng với mức lãi cao hơn lãi suất nhà băng khi bỏ tiền đầu tư tham gia thị phần BĐS này.

Đương nhiên, trong khuôn khổ buổi tọa đàm “Thời cơ và không may khi đầu tư tham gia bất động sản nghỉ dưỡng” được đơn vị tại Thủ đô gần đây, các nhà điều hành đất đai và thị trường bất động sản đã đưa ra danh sách những khuyết điểm “chết người” đối với nhà đầu tư khi tham gia thị phần đầu cơ hấp dẫn này.

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tiềm ẩn đa dạng rủi ro về pháp lý

Trước hết, khi bỏ tiền đầu cơ vào BĐS nghỉ ngơi, người mua cần để ý khó tính chất của dự án BĐS được chào thuê/bán. Ví như đó là công trình được Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất 1 lần được quy hoạch khiến nhà ở, thì người dùng sẽ được cấp sổ đỏ. Nếu như đó là công trình thuê đất thanh toán hằng năm, quy hoạch là đất thương nghiệp - dịch vụ, thì người mua chỉ có quyền kinh doanh trên phần của cải gắn liền với đất (sổ hồng).

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế giễu (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên - Không gian) cho biết, có trường thích hợp chủ đầu tư gom đất nông nghiệp của cư dân rồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm dự án. Với những dự án này, không may cho người dùng rất cao, nếu hồ sơ pháp lý không rõ ràng, việc biến đổi mục đích sử dụng đất không thắng lợi, bất động sản đó không được thừa nhận và pháp luật kiểm soát an ninh. Câu chuyện tại Dự án Điền Viên Thôn (quận Ba Vì, TP. HN) là một tiêu biểu.

Theo bà Vân Anh, trường thích hợp chủ đầu tư được giao đất hoặc thuê đất của Nhà nước khiến công trình thì cũng cần phân biệt rõ là thuê đất trả tiền hằng năm hay giao đất nộp tiền dùng đất 1 lần. Với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, nhà đầu tư không có quyền chuyển quyền dùng đất, nghĩa là người mua không có sổ đỏ.

“Việc dùng đất để chấp hành các dự án BĐS nghỉ ngơi phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch dùng đất. Căn cứ vào quy hoạch, chiến lược sử dụng đất đã được phê thông qua, UBND cấp có thẩm quyền mới được cho thuê đất để chấp hành dự án. Khách hàng có sổ đỏ hay không có sổ đỏ phụ thuộc tham gia nhân tố này”, bà Vân Anh nói.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo, trong trường hợp chuyển nhượng dự án, khách hàng cần phải hiểu rõ chuyển nhượng ở đây là chuyển nhượng một phần công trình, có tức thị sắm - bán một căn nhà. Yếu tố 49, Luật Kinh doanh Bất động sản pháp luật, bên kiếm được chuyển nhượng phải phục vụ đủ các điều kiện để được khiến chủ đầu tư dự án. “Việc chuyển nhượng 1 phần công trình còn phải được công ty nhà nước có thẩm quyền chuẩn y (Điều 50); trình tự giấy tờ chuyển nhượng một phần dự án theo luật pháp tại Vấn đề 51”.

Theo trạng sư Nguyễn Hưng Quang quẻ (Văn phòng Luật sư Nguyễn Hưng Quang và cộng sự), điều sổ đỏ cho các công trình biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ ngao du tương đối tinh vi do tính nhiều chủng loại của các công trình. Nếu như không có sổ đỏ như ký hợp đồng ban đầu hoặc sổ đỏ cấp sai sẽ dẫn tới thương lượng dân sự vô hiệu. Trong những trường phù hợp này, người dùng có thể đòi hỏi bên bán hoàn lại tiền, hoặc căn cứ vào phù hợp đồng để yêu cầu tiếp tục và bên bán phải đền bù.

Khi nhập cuộc đầu tư tham gia một BĐS mang tính thương mại như với căn hộ khách sạn hay vi la nghỉ dưỡng, thay vì chỉ thân mật tới sổ đỏ, một phù hợp đồng có kiến tạo tốt với các điều khoản lạ mắt kẽ về pháp lý, phục vụ… sẽ giúp đảm bảo lợi quyền cho người dùng”,  trạng sư Nguyễn Hưng Quang đãng nói.

Xem nhiều hơn: làm video >