Những khoảng trống của luật pháp giúp cho công trình BĐS thế chấp lần 2

Can hệ tới thông tin phổ quát công trình nhà đất, bình thường cư ở Tp.HCM, Thủ đô bị đem đi thế chấp nhà băng đang gây nhức nhói trong dư luận, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Khoáng sản và không gian đã có những phân tích, phản hồi về yếu tố này.

GS Đặng Hùng Võ cho biết, việc thế chấp nhà băng của một công trình tầm thường là thích hợp với quy định của quy định. Đương nhiên, việc này sẽ là trái quy định giả dụ như công trình đã thế chấp rồi lại đem đi bán hoặc bán cho khách rồi lại đem đi thế chấp.

Luật pháp hiện thời đã có một lỗ hổng rất lớn là trường hợp trao đổi nhà trên giấy, công trình đang triển khai thì lại không có quy trình nào trừ phần của cải trên giấy đã bán khỏi công trình đang triển khai. Như vậy, chúng ta đang sinh tồn một khoảng trống pháp lý rất lớn đối với trường phù hợp thế chấp cả công trình với việc thế chấp từng căn hộ trong công trình.

Tổ chức kinh doanh Địa ốc Hoàng Quân thế chấp dự án chung cư ở thị xã Bình Chánh

Năm 2008, Mỹ ứng dụng một hình thức là thế chấp thứ cấp, nghĩa là nhà băng có thể đem một dự án kiếm được thế chấp đi khiến tài sản để thế chấp cho một ngân hàng khác, như vậy là một của cải thế chấp hai lần. Việc mà chúng ta đang chạm chán phải bây giờ là một công trình, vừa thế chấp tổng dự án, vừa thế chấp từng căn hộ mà không có chuyện tách giá trị căn hộ đó ra khỏi dự án, có tức thị khá rộng rãi tổ chức bất động sản được thế chấp nhà băng 2 lần. Vấn đề này rất nguy hại.

Việc phát sinh ra các dự án có thế chấp ngân hàng với tỷ trọng khoảng 10% không nói lên tính nguy nan cho thị trường. Ở đây, phải nhận thấy được, trong cả công trình thế chấp đó, có từng căn hộ trong mai sau hay hiện nay cũng mang đi thế chấp ở một nhà băng khác hoặc thậm chí cùng nhà băng thì lúc đó mới thành chuyện.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng cần có 2 tin tức, dự án này đem đi thế chấp thì trong đó, có bao nhiêu căn hộ cũng đem đi thế chấp? Giả dụ công trình này đem đi thế chấp cục bộ nhưng không có căn hộ nào đi thế chấp thì câu chuyện đó là chung.

Nhưng chỉ có yếu tố thế này, đã đem đi thế chấp dự án nhà băng thì khi bán các căn hộ trong công trình đó phải giải chấp các căn hộ đó. Về nguyên lý, quy định đòi hỏi như vậy. Tin tức này chúng ta cần phải sáng tỏ.

Để khắc phục thực trạng trên, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, thứ nhất là phải hoàn chỉnh chuỗi hệ thống qui định về BĐS, từ đất đai cho tới đầu tư xây đắp, trao đổi, kinh doanh nhà, thế chấp, gắn với thương lượng đảm bảo. Chúng ta mới đang hoàn chỉnh phần về đất đai, xây đắp, kinh doanh bất động sản, còn phần thế chấp BĐS gắn với đàm phán đảm bảo thì dùng nguyên các Nghị định cũ, tức thị vẫn căn cứ tham gia Luật cũ, coi như thường nhân thức Luật mới.

Đàm phán bảo đảm gắn với thế chấp đó theo Luật cũ trong khi các Luật đất đai, kinh doanh BĐS, nhà ở đã có Luật mới rồi thì thực thụ mà nói, toà có thể tuyên các giao dịch bảo đảm căn cứ vào pháp luật cũ đều vô hiệu. Chúng ta cần phải hoàn chỉnh vấn đề này để không sản xuất những quan niệm trái chiều.

Tiếp theo, cần có chung qui định, cần có cuốn sách bình thường cho người địa phương, tham gia trường thích hợp này thì làm thế nào, tạo điều kiện cho người dân tham gia thị trường BĐS, cần làm cho gì, không nên làm cho gì, trước một việc thì cần mua tin tức gì?

Điểm cuối cùng là phải công khai toàn bộ thông tin các dự án, về tình trạng hoạt động mua bán bất động sản. Làm cho được vậy là rất hữu dụng cho hoạt động mua bán bất động sản, không rơi tham gia hiện trạng bất thông thường trong mối quan hệ cung- cầu.

Xem nhiều hơn: video ảnh đẹp >